전세제도는 우리나라의 독특한 주택임대차 제도인데요.



전세제도가 도입된 것은 주택금융시장이 활성화되기 이전에 집주인과



세입자의 이해관계가 맞아 떨어지면서 나타났다고 볼 수 있습니다.

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집주인은 부족한 주택구입자금을 전세자금을 이용하여 무이자로 융통하고,



세입자는 매달 이자를 부담하는 것보다 주택의 절반 가격 정도에 주택을



임차하는 것이 득이 되기 때문인데요.



전 개인적으로 궁금한게 전세 비용을 옛날에는 은행 이자만 받아도 이득이 되는 시기가 있었다고...



그럼 지금은 집주인이 전세 자금받은걸로 어떻게 이익을 내고있는지 궁금하긴하네요



은행 이자도...별로인데.....나중에 돌려줘야되는 돈인데....어떻게 돈을 굴려서 이익을 내는걸까? 라는 의문점이요..



자 그럼 우리나라 사람들이 집을 알아볼 때 자주 접하는 전세제도는 언제부터 시작된 걸까요?









우리나라 전세제도의 시초는?



 

우리나라의 전세제도는 관습으로 내려오던 전당(典當)이라는 제도에서부터 시작됐는데요.



전당이란 논밭을 담보로 금전을 융통 받고 해당 부동산을 사용 수익하면서 이자로 제공하던 제도로,



금전대차(金錢貸借)와 주택임대차(住宅賃貸借)가 결합된 형태에서 시작됐습니다.

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고려시대 논밭을 대상으로 하던 전당제도가 조선시대에 이르러 주택을 이용한 가사전당(家舍典當)으로 발전한 것입니다.



그리고 전당제도가 지금의 ‘전세제도’로 자리 잡게 된 계기는 1876년 조선시대 말기 일본과 맺은 ‘병자수호조약’ 때문인데요.

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이 불평등 조약으로 부산항(부산), 제물포항(인천), 원산항(원산) 등 3개 항이 개방되자 지방에서



서울로 거주지를 옮기는 사람들이 많아지며 주택수요가 급격히 늘어나면서 가사전당(家舍典當)이 활성화됐습니다.

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참고로 1910년 조선총독부 관습조사보고서에는 ‘전세란 가옥 임차 시 차주로부터 일정 금액을 가옥 소유주에게 기탁해 별도



차임을 지불하지 않고 가옥 반환 시 그 금액을 변환하는 제도’라는 내용이 등재되어 있다고 합니다.



이 부분에서 논란은 대한민국의 전세제도의 시초를 전당부터로 봐야되는지 아니면 병자수호조약 이후로



봐야되는지에 대한 논란은 있다고 합니다.







우리나라 ‘전세제도’의 본격적인 활성화 시기는?

 

우리나라에 ‘전세제도’는 한국전쟁이 끝나고 1970년대부터 본격적으로 자리 잡기 시작했는데요.



경부고속도 개통 및 경제개발계획 등으로 경제가 급상승하면서 지방에서 서울로 인구가 집중되고 주택수요가



급격히 부족해지자 이를 해소하고자 아파트 건설이 급증했습니다.

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아파트 분양의 붐이 일면서 목돈이 없던 수요자들은 자연스레 전세에 관심을 갖게 됐는데요.



이때는 아파트를 분양 받기만 하면 적잖은 시세차익을 남길 수 있었습니다.

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따라서 새 아파트를 분양 받아 전세를 주면 내 집 마련을 위한 자금 부담을 덜 수 있었을 뿐만 아니라



은행대출이 쉽지 않았던 때에 일종의 무이자 대출 개념으로 주택을 구입한 것이 되고, 집값은 점점 오르게 되니



전세는 집주인이나 세입자에게 ‘윈윈’을 안겨줄 수 있었습니다.

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하지만 주택 전월세 계약 만료나 경매에 넘어갔을 때 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 이른바 깡통주택 피해나



갭 투자 등으로 다가구 원룸주택 등을 임대한 사업자들이 잠적하는 사례가 발생하면서 전세제도의 문제점이 부각되기도 했습니다.











보증금을 지키는 확실한 방법 [전세보증금 반환보증제도]



 

우리나라의 전세제도는 통상적으로 계약 기간이 끝나도 새로운 임차인이 구해져야



기존 임차인 이전 세금을 돌려받을 수 있는 구조인데요.

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하지만 최근 주택 전월세 계약이 만료되거나 경매에 넘어갔을 때 임차인이 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 피해 사례가



빈번하게 발생하면서, 임차인의 전세금을 책임져주는 [전세보증금 반환보증제도]가 주목받고 있습니다.

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서민 주거 안정을 위해 주택도시보증공사(HUG)에서 2013년에 출시한 ‘전세보증금 반환보증제도’는 임차인이 일정 보증료를



납부하고 가입하면 전세계약 만기에 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 경우 HUG가 임차인에게 대신 보증금을



지급해주고, 집주인에게 구상권을 청구하는 제도인데요.

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[전세보증금 반환보증제도]는 2013년 9월 출시 이래 가입 규모가 매년 2배 이상 증가하고 있으며,



2016년부터는 가입 규모가 전년 대비 6배 이상 커졌습니다. 실제로 계약기간 만기에 임차인이 돌려받지 못한 전세금을 HUG가



돌려주는 금액인 [대위변제금액]이 해마다 증가하고 있습니다.

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또한 가입 문턱이 점점 낮아지는 것도 [전세보증금 반환보증제도] 수요가 늘어나고 있는 주요 원인인데요. 상품 출시 초기



[전세보증금반환보증]에 가입하려는 임차인은 임대인의 동의를 받아야 했지만 이 조건은 2018년 2월 폐지됐습니다.

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추가로 [전세보증금 반환보증제도]의 가입 대상 보증금 한도는 수도권 5억원에서 7억원으로, 지방 4억원에서 5억원으로



늘어나 더 많은 임차인이 기회를 얻게 됐습니다.





다른 나라에도 전세제도가 있을까요?

 

현재 법률상 전세제도는 우리나라를 비롯해 스페인, 프랑스, 미국, 아르헨티나, 볼리비아 등에서 확인할 수 있지만,



실질적으로 전세제도가 존재하는 국가는 한국과 볼리비아, 인도 총 3개국뿐입니다.

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인도의 ‘전세제도’는 극소수의 지역에서만 특수하게 나타나는데, 2~3년간 정해진 목돈을 지불하고 임대를 하다 계약이 만료되면



임대인은 임차인에게 이자 없이 원금만 지불합니다. 이때 임대인이 가지고 있는 돈이 없어 임차인에게 보증금을 돌려주지



못한다면 집은 임차인에게 양도됩니다.

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볼리비아의 경우, 많은 사람들이 ‘전세주택’를 선호한다고 하는데요.



볼리비아에서 전세가 인기가 있는 이유는 소유자가 은행에서 목돈을 대출받기가 까다롭고 비용이 많이 들기 때문입니다.

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볼리비아의 전세제도는 계약 시 부동산등록부에 의무적으로 기록해야 하기 때문에 사실상 바로 보증금이 보호된다는



장점이 있는데요. 또한 계약 만료 시 임차인이 보증금을 반환 받지 못하면 소유권이 자동으로 임차인에게 넘어가는



매우 안전한 임대차계약 시스템이라고 할 수 있습니다.

전세계에서 대한민국에 유일하게 있는줄 알았던 전세제도 시스템은 다른 나라에도 존재는 하는군요~

하지만 대한민국의 전세제도 활성화는 전세계 유일하게 독보적이라고 하는군요~



전세 제도의 정의/역사, 임차인이 전세금을 지킬 수 있는 방법등을 알아봤습니다



대한민국의 전세제도의 역사는 어떻게 보면 슬픈 역사이기도 하는데요



별도의 자료를 찾아보면 강화도 조약 (불평등조약) 을 맺고 3개 항에 일본인들이 유입이 많이되면서



일본과 한국을 오가면서 일을 하는 일본인들이 한국에도 지낼곳이 필요했으나



돈은 많이 없고 옛날기준으로 1년~3년정도? 빌릴수있는 전세 전당? 부분으로 주택을 전세내고



지냈다고 합니다. 그러면서 더욱 활성화가 된 것도 한목한다고 하네요.